由于土地利用权脱胎于民法物权，二者存在天然的纽带，要理解土地利用权，就必须从其与物权的区别入手。

第一，民法物权以个人为本位，以绝对支配为中心，土地利用权则是以社会为本位，以合理利用为中心。民法要解决的问题是某人对某宗土地享有什么权利。土地法学则不仅要回答主体对土地享有什么权利，还要回答如何利用该宗土地的问题。从18世纪末到19世纪，西方实行的是自由竞争的资本主义，个人主义是这个时期的价值基础，1807年的法国民法典确立了所有权绝对原则，权利人对所有权的行使或者不行使有绝对自由，国家不得予以干涉。到了20世纪，世界各国法律逐渐确立了禁止权利滥用、私权不得违反社会经济等原则。例如1949《德意志联邦共和国基本法》第14条第2项规定：“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利。”意大利共和国1947年《宪法》第44条规定：“为达成土地之合理开发并建立公平的社会关系，法律应对私有土地的所有权课以义务与限制。”土地所有权观念也发生调整，所有权的行使应受适当的约束和限制。土地利用权便包含对土地权利的限制，克制权利的绝对自由行使，追求土地的合理利用，而非最大化利用。

第二，民法物权属私法范畴，而土地利用权则是土地物权与政府的管制权的统一体，具有私法和公法结合的性质。土地物权是民事主体在民事法律关系中享有的权利，不是公法上的权力，不表示权力与服从的关系。物权与公共权力尤其是和体现国家主权的行政管理权相比，其共同之处在于它们都有支配的特征，但是物权的支配并不具有行政管理权所体现的公权特征，而是指向特定标的物。土地法中的土地权利一方面具备土地物权的基本属性，另一方面又具有公法管制的特性。“尽管对土地权利的空间作了很多的分析，但所有国家必须对土地利用进行管制和限制，管制和限制的原因是多种多样的，它包括环境保护，建筑标准、社会公平、公用设施的条款，公平税赋和文化议题。”土地利用权是土地物权与政府依公法设定在该宗土地上的管制权的统一体。

第三，就权利的内部结构而言，民法物权与土地利用权的区别在于义务的内部性。民法物权在行使过程中所须履行的义务是在物权的外部，而土地利用权的义务在土地权利结构的内部。在土地利用权的内部结构中，权利义务是一体的。例如，某人在自己所有的土地上准备建造建筑物，须向政府申请建设许可，政府依据法律和规划批准建设，必然附有用途、容积率、建设标准等条件。这些条件对于土地所有权而言是义务，但是，在获得许可后，这些许可同时是这宗地利用的实际权利，它确定了土地权利人对该宗土地享有的具体权利内容。特别是该土地和建筑物转让时，这些约束性条件很大程度上决定着不动产价格。

基于以上区别，可以总结出土地利用权的特征：

其一，土地利用权是学理上的抽象权利概念，并非制度层面的具体权利。建设用地使用权等权利是土地利用权在不同场景之下，基于不同主体不同需求的具体体现。需要强调的是，民法中的用益物权包括建设用地使用权等，在土地法中也同样有这些权利，尽管表述相同，但是二者的语境不同、侧重点相异。例如，土地承包经营权在民法中体现为物权、财产权，彰显土地的财产价值，具有占有、使用、收益以及一定处分的权能，权利人有权转让、互换、通过流转派生土地经营权等。而在土地法中，土地承包经营权则体现为承载着农民基本保障功能与国家粮食安全保障功能的土地利用权，基于土地的自然属性，要求土地承包经营权采取无偿分配、平等取得、内部转让的基本规则，防止土地垄断，实现地权平等，土地权利人在土地利用中负有不得撂荒、不得污染破坏耕地、不得非法改变土地农业用途、保护耕地数量与质量等一系列义务。

其二，土地利用权具有公私法交融性。土地利用权是民法物权与政府的管制权有机结合的一种权利，其内部结构是“民法物权+公法管制”。土地利用权是以土地规划为基础、在用途管制下的以土地合理利用为目的的动态系统，体现为建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等一系列由公法塑造的权利。法律对这些权利的限制是内在于土地权利的，在塑造土地权利的时候便对权利作了限缩。例如，土地承包经营权在历史中产生的时候便被法律政策塑造了期限性、身份性、内部性、流转受限制性。再如，建设用地在出让或划拨前便已经被行政规划、行政许可等行为确定了土地用途、容积率和期限，进而才生成建设用地使用权这一土地权利。由此可见，民法物权与公法管制各属私法与公法，但并非水火不容、互相对立，可以说，土地利用权是私法与公法交织的产物，是在二者的共同作用下生成的。

其三，土地利用权具有权利义务一体性。如前文所述，在土地利用权中，权利本身蕴含着义务，义务本身便是权利的内容，在土地利用权设立之时，义务便内在于里。民法中亦有对权利的限制规则，例如《民法典》第9条和第10条规定权利的行使应坚持绿色原则，不得滥用权利、违背公序良俗，但是这些限制是外在于物权权利内容的。在土地法语境下，在土地利用过程中，土地利用权通过将政府设定具体的土地利用条件植入到土地物权的有机体中间，成为权利必不可少的基因，形成新的具象的权利，这种权利虽然对外仍表现为建设用地使用权等物权，但已是带有公法义务的物权。由此可以使土地利用促进公共福祉的实现，规避土地利用损害社会利益的行为的发生。

土地利用权是随着人类社会进入工业文明、传统土地法进入现代土地法而在演进过程中产生的。土地权利的发展历史就是土地利用的发展历史，土地物权制度的产生和发展最初便是围绕土地的利用展开的。在农业文明时期，土地是人类最主要的财富和最基本的生产资料，人类的所有权观念便源于土地占有行为，财产几乎等同于土地。“在古罗马社会中，农牧业是社会的基础，土地成为罗马社会的主要财富，这决定了法律必须对土地的占有加以保护，同时土地的不可替代性和不能再生性使对土地处分权的保护成为罗马私法的核心使命。”在罗马法早期，土地所有权作为一种典型的所有权类型便得到了法律的认可，甚至出现了“土地上穷天寰、下及地心”的绝对化表达。维柯（Vico）认为，“最初的法律就是土地法”。法律是生产方式和生产关系的体现，在这种历史背景下，传统土地法只能将土地所有权的保护作为核心，成为农业社会经济资源配置的核心法则。所以，以所有权为中心的物权是人类在土地利用中最先形成的土地权利，在这个阶段，传统土地法隐含于民法等法律中，土地权利表现为民法物权。

人类社会进入到工业文明时期后，生产方式、生活方式发生了根本性的改变。当土地所有者想保留所有权而给他人使用土地，就出现了使用权与所有权的分离，产生了地上权。之后，地役权、抵押权等权利也出现了，于是以土地所有权为中心并扩展至用益物权、担保物权的土地权利体系逐步建立和发展起来了。土地权利的主干形成之后，其他权利（如观光权、放牧权等）也逐渐丰富起来，各种权利形成了一个庞大的“权利树”。土地权利的形成过程就是人类土地利用的进展过程，土地利用的强度越大，土地权利体系就越细致丰富。在工业文明的背景下，单纯对所有者的物权保护方式已经不能适应现代经济社会化、高效化的土地利用要求。传统土地法实现了变革，变革的主线是从以土地所有关系为核心转向以土地利用关系为核心。随着经济社会的繁荣和经济交往的复杂化程度的提高，土地所有权的绝对化概念得以弱化，社会义务和公共政策对土地所有权的影响越来越大。土地所有权的内容具有什么权能，需要根据国家方面和行政方面的规定情况来决定。

在进入城市化和工业化进程后，土地利用中大量集中出现了公共利益问题、环境保护问题、用地规划问题和农地保护问题，拉开了现代法律从个人本位向社会本位转变的大幕，土地物权由私权自由逐渐走向公权力的适度干预，形成了土地利用权这一新的权利概念，现代土地法正式从民法中脱胎而出。英国1947年《城乡规划法》与荷兰1954年《土地整理法》等法律的诞生标志着传统土地法向现代土地法转变。英国1947年《城乡规划法》是现代规划体系的奠基性立法。二战后，英国面临城市重建、住房短缺与土地投机等问题。1947年法案的出台开始了公法管制进入土地利用的私法关系的历史进程，该法案旨在通过国家干预重构土地开发秩序，其核心目标是将土地发展权收归国有，终结自由市场经济下的无序开发。该法被视为土地开发权国有化的标志，确立了政府对城乡土地用途的绝对控制权。荷兰国土面积狭小且地势低平，土地碎片化严重制约农业现代化。1954年《土地整理法》是对1924年、1938年土地整理法的延续与升级，其目标从单纯农业整合转向多目标乡村发展，纳入景观保护、生态修复与社区需求，在私权基础上，政府通过公权力推动实现社会整体利益。