根据《民法典》第133条规定，民事法律行为是通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。不动产物权关系作为一种民事法律关系，其变动当然也可以由民事法律行为来驱动。特别是《民法典》第114条规定物权是权利人对特定物享有的“直接支配和排他的权利”，“支配”概念本身就内含了按照物权人的意思表示对物权（也即第二客体）实施法律上的处分、变动既有物权法律关系的效力内涵。正因如此，欠缺物权人意思表示支撑的处分行为也就构成第311条的“无权处分”，原则上不能产生物权变动的效果。这些规则构建的体系秩序决定了，具有处分权的主体可以通过与他人达成合意、实施民事法律行为来变动不动产物权关系，而此时不动产物权法律关系的变动也应当与民事法律行为所欲求的法律效果相契合。正是在这个意义上，可以认为民事法律行为实际上也是确定不动产物权归属与内容的根据。

民事法律行为在不动产物权变动中的上述重要作用，非常明显地体现在不动产物权变动不以登记为必要的物权类型当中。例如，《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。照此，地役权的归属和内容，一般也就应以地役权合同为依据，只是未经登记不得对抗善意第三人。在不动产物权变动以登记为前提的情况下，登记要发生物权效力也应当存在与之对应的有效民事法律行为：登记的前手物权人与受让人之间，必须存在相应的有效民事法律行为。这构成了“民事法律行为+登记”物权变动模式的核心要义和基本运行机理。正因如此，即使是在不动产所有权的无权处分场合，善意取得的发生，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释》（以下简称《民法典物权编司法解释》）第20条的规定，也必须以登记的前手物权人（错误登记，实际无处分权）与善意受让人之间存在有效民事法律行为为前提，仍得遵循“民事法律行为+登记”的内在要求。

可见，在我国现行民法体系中，不动产物权的变动原则上需以物权变动的合意为基础，并通过登记这一公示方式完成物权变动的效力设定。由此，民事法律行为与登记构成了不动产物权变动的基本要素，具有形式与实质、内因与外因之间的密切联系。然而，在实务中，登记的物权人与受让人之间的民事法律行为与不动产登记不一致、不协调的现象却并不罕见，这种差异性对物权变动效力的认定带来了诸多理论与实践难题。例如，登记的房屋原所有权人与名义买受人达成民事法律行为，希望由实际出资人成为房屋所有权人，但不动产登记仅将名义买受人登记为所有权人，此时如何认定房屋所有权的归属？除了物权归属上的不一致之外，民事法律行为与不动产登记在物权的具体内容方面也可能产生不一致的问题。例如，所有权人与抵押权人在抵押合同中对担保范围的约定与不动产抵押权登记不一致，这个时候应当如何界定抵押权的效力内容，即担保范围？最后，按照“民事法律行为+登记”的物权变动模式，一般应当是先有民事法律行为，再依据该民事法律行为，产生不动产登记上的变动。但如果登记变动后，作为基础的民事法律行为被依法认定无效或者被撤销，其后双方又重新作出了与登记相符的民事法律行为，即民事法律行为与登记的时间关系与一般预设不一致时，又应当如何理解物权的归属和内容？

解决上述问题，从事前来看，必须做好民事法律行为与不动产登记之间的衔接，避免不一致的发生。从事后来看，则需要明确不动产登记与基础民事法律行为之间效力的协调。前者涉及不动产登记程序规则的细化完善，后者涉及不动产登记实体规则的进一步明确。